Prin noţiunea de preţ serios, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 1303 C.civ., se înţelege preţul care constituie o cauză suficientă a obligaţiei luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării.

Preţul serios se transpune în existenţa unei proporţii între cuantumul preţului stabilit de părţi şi valoarea reală a lucrului vândut, fără însă a reclama o echivalenţă între preţ şi valoarea lucrului, fiind exclusă însă existenţa unei disproporţii care nu este susceptibilă de justificare firească.

Echivalenţa valorică relativă a preţului faţă de valoarea lucrului vândut trece prin filtrul subiectivismului părţilor contractante, care prin efectul voinţei lor sunt libere să aprecieze întotdeauna întinderea valorii ce se plăteşte drept preţ.

Prin urmare, în situaţia în care există relaţii de afinitate între părţi, iar vânzătorul a beneficiat de un drept de uzufruct pe o perioadă de câţiva ani asupra imobilului vândut, aprecierea preţului vânzării ca „serios” fiind o chestiune de fapt, vilitatea preţului (deci un preţ mai mic care nu reprezintă echivalentul valoric al lucrului vândut) nu afectează validitatea convenţiei, un astfel de preţ neputând fi considerat neserios.

Legislaţie incidentă: art. 1165,art. 1294,art. 1303 C.civ.

Index tematic: Drept civil

Secţia I civilă, Decizia nr. 3493 din 18 mai 2012

Notă: S-au avut în vedere dispoziţiile vechiului Cod civil, astfel cum erau în vigoare la data învestirii instanţei.

La data de 7 octombrie 2008 reclamantul R.F. a chemat în judecată pe pârâta V.F., solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 30xx din 8.12.2005 la BNP B.C., contract care a avut ca obiect înstrăinarea terenului extravilan în suprafaţă de 7.390 mp (acte)/ 7.387,5 mp (potrivit măsurătorilor cadastrale), situat în municipiul Constanţa.

A arătat în motivarea acţiunii că pârâta, soacra sa la epoca încheierii actului juridic, a garantat cu apartamentul ei restituirea unui credit bancar de folosirea căruia reclamantul a fost direct interesat. Ulterior, în vederea garantării către pârâtă a restituirii acestui credit, s-au înţeles să încheie contractul de vânzare-cumpărare atacat în prezenta cauză, urmând ca la restituirea integrală a creditului, pârâta să îi retransmită în patrimoniu terenul vândut fictiv, pe un preţ derizoriu. Pârâta, după ce banca a constatat restituirea integrală a creditului, a refuzat să îi retransmită în patrimoniu dreptul de proprietate asupra terenului astfel înstrăinat.

În apărare, pârâta a susţinut că situaţia de fapt conturată de reclamant nu corespunde realităţii. Astfel, pârâta l-a împrumutat pe reclamant, la două momente anterioare încheierii contractului de vânzare-cumpărare în litigiu, cu sumele de 20.000 de euro, în septembrie 2003 şi 7.000 de euro, în septembrie 2005, sume ce nu i-au fost restituite. Reclamantul i-a propus să îi vândă terenul în contul acestei datorii şi s-au înţeles ca preţul vânzării să fie de 57.000 de euro din care să se scadă datoria de 27.000 de euro. Pe data de 8.12.2005, i-a dat reclamantului suma de 30.000 de euro, după care au încheiat actul juridic în prezent contestat.

Tribunalul Constanţa, Secţia civilă, prin sentinţa nr. 702 din 9.04.2010 a respins acţiunea reclamantului, ca nefondată.

Prima instanţă a reţinut că argumentaţia dezvoltată de reclamant este contradictorie. Iniţial, acesta a prezentat contextul în care a fost încheiată tranzacţia imobiliară, avansând ideea unei vânzări fictive pentru lipsa intenţiei de înstrăinare a bunului, adevărata operaţiune juridică urmărită fiind aceea de garantare a unui credit bancar cu terenul obiect al contractului.

Tribunalul a apreciat că o asemenea motivare nu poate susţine ideea de nulitate a contractului, fiind aplicabile regulile de la simulaţie, cu toate efectele specifice acestei excepţii de la regula opozabilităţii faţă de terţi a unui contract.

Reclamantul a susţinut concomitent caracterul fictiv al preţului şi cel derizoriu, care se exclud, însă, reciproc.

Tribunalul, întrucât nu s-a făcut referire la plata efectivă a vreunei sume de bani cu titlu de preţ, a analizat valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare prin raportare la cele două condiţii ale preţului: sincer şi serios.

Declaraţiile martorilor propuşi de reclamant au fost înlăturate, întrucât instanţa a reţinut că au un vădit caracter pro causa, inducând ideea unei vânzări fictive, care, pe lângă faptul că nu poate atrage nulitatea contractului, nu subzistă la analiza probelor administrate.

Analizând probele şi având în vedere natura relaţiilor de familie care au existat între părţi, tribunalul a apreciat că nu poate fi reţinut caracterul derizoriu al preţului vânzării.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul.

Prin decizia civilă nr. 32/C din 24 ianuarie 2011, Curtea de Apel Constanţa, Secţia civilă, minori şi familie, litigii de muncă şi asigurări sociale, a respins, ca nefondat, apelul, reţinând următoarele:

Reclamantul a învestit instanţa cu o cerere în constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 30xx/2005, sancţiunea nulităţii rezultând, în opinia sa, din fictivitatea operaţiunii (care nu a reprezentat o vânzare reală, ci o garanţie faţă de pârâtă a restituirii unui credit garantat de aceasta din urmă, în favoarea reclamantului, cu o ipotecă); caracterul derizoriu şi neserios al preţului consemnat prin acest act, faţă de valoarea reală a terenului.

Din acest punct de vedere, în mod corect judecătorul fondului a constatat că petitul acţiunii nu se fundamentează în plan juridic cu argumentele de nelegalitate formulate prin cererea de chemare în judecată, din moment ce în literatura juridică şi în jurisprudenţa constantă a instanţelor este făcută clar disocierea dintre nulitatea absolută – ca sancţiune juridică aplicată pentru nerespectarea acelor dispoziţii legale care reglementează imperativ cerinţele de valabilitate, în speţă, a celor la care se referă art. 948 C.civ. – şi nulitatea relativă (care priveşte vătămarea unui interes propriu, dar care poate fi acoperită prin ratificarea actului nul) ori simulaţie (care se referă la inopozabilitatea efectelor actului juridic şi la fictivitate).

Astfel fiind, cum reclamantul a invocat nulitatea absolută a actului în considerarea obiectivului urmărit „în realitate” de către părţi – anume, acela de garantare a îndeplinirii obligaţiilor contractuale anterioare – aspect care a condus, de altfel, conform susţinerilor sale, la stabilirea de comun acord a unui preţ redus (comparativ cu valoarea reală a imobilului pe piaţa liberă), în mod corect instanţa de fond a pornit de la premisa că nu se pune în discuţie viciul de consimţământ, natura cauzei ori inexistenţa obiectului raportului litigios, ci verificarea existenţei vreunei situaţii de nelegalitate derivate din intenţia reală a părţilor la data încheierii contractului şi din consecinţele menţiunilor din act referitoare la preţ.

Curtea a constatat că instanţa de fond a dat o judicioasă dezlegare în drept pe aspectele de fapt care au rezultat din probele administrate, întrucât astfel cum a reieşit din audierea martorilor, părţile au încheiat contractul de vânzare-cumpărare în deplină cunoştinţă asupra consecinţelor juridice şi implicaţiilor patrimoniale ale acestuia, chiar dacă intenţia pretins evocată de reclamant – referitoare la constituirea în fapt a unei garanţii – ar fi precedat încheierea lui.

Nu constituie, aşadar, motiv de nulitate, încheierea contractului în această modalitate, fiind irelevant dacă părţile (la acea dată în raporturi de afinitate) au urmărit garantarea temporară a unei obligaţii patrimoniale, iar nu translaţia definitivă a dreptului de proprietate, fiind de esenţa simulaţiei, iar nu a nulităţii, determinarea scopului urmărit de părţi şi verificarea întrunirii condiţiilor legate de existenţa actului aparent şi a celui secret.

Cum însă martorii reclamantului, inclusiv cel audiat în cursul apelului, au declarat neechivoc că partea a înţeles să încheie acest contract, dar că ulterior a regretat şi că nu a mai putut-o obliga pe intimată să-i restituie, conform înţelegerii prealabile, imobilul, nu se poate pune în discuţie nulitatea contractului.

Din acest punct de vedere, apar ca irelevante criticile legate de înlăturarea din ansamblul probator a unor declaraţii testimoniale, precum şi a acelor înscrisuri care atestă obligaţiile patrimoniale reciproce dintre părţi, fiind incontestabil faptul că reclamantul a achiesat asupra încheierii în această modalitate a actului de vânzare.

În privinţa caracterului derizoriu ori a celui fictiv al preţului, în mod corect soluţia judecătorului fondului s-a raportat la faptul că nici o asemenea ipoteză nu atrage nulitatea actului juridic, câtă vreme părţile au convenit să consemneze un preţ redus (dar clar specificat) al vânzării, apelantul fiind în situaţia de afinitate cu cumpărătoarea şi permiţându-i-se să beneficieze de dreptul de uzufruct pe o perioadă de patru ani.

Curtea a reţinut, aşadar, că nu este caz de nulitate chestiunea fictivităţii preţului.

Pe de altă parte, problema caracterului sincer şi serios al contravalorii bunului supus vânzării ţine de acordul de voinţă al părţilor, fiind influenţat de interesul acestora, de scopul urmărit, de raporturile de rudenie/ afinitate etc.

Reclamantul afirmă că a încheiat contractul de vânzare-cumpărare în vederea garantării unei anume obligaţii, aspect care din punctul de vedere al invocării nulităţii pe motivul preţului neserios înlătură sancţiunea nulităţii, pentru că se recunoaşte posibilitatea cuantificării consecinţelor patrimoniale suportate de cumpărător în cazul neexecutării respectivei obligaţii; acesta este aşadar un element care ţine de posibilul acord al părţilor pentru inserarea în contract a unui preţ mai mic decât cel de pe piaţă, cu atât mai mult cu cât martora K.P., audiată în apel, a arătat că anterior reclamantul a mai încercat să înstrăineze terenul, dar nu a primit oferte.

Nu se poate reţine critica de nelegalitate evocată prin prisma dispoziţiilor art. 1303 C.civ. din moment ce instanţa de fond a analizat în mod argumentat de ce nu poate fi apreciat ca fiind „neserios” preţul stabilit de părţi în cauză.

Împotriva menţionatei decizii a declarat recurs reclamantul, criticând-o pentru nelegalitate în temeiul dispoziţiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ.

Dezvoltând criticile de recurs, reclamantul a arătat că susţinerile sale au fost constante, în sensul că la încheierea actului juridic a cărui nulitate absolută a solicitat a fi constatată, au fost încălcate cerinţele imperative ale art. 1303 C.civ., respectiv că preţul vânzării trebuie să fie serios şi determinat de părţi.

În cauza dedusă judecăţii s-a demonstrat faptul că părţile nu au stabilit niciun preţ al acestei vânzări.

Susţinerile referitoare la împrejurarea că pârâta a solicitat încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru garantarea plăţii unui împrumut, pe care aceasta l-a garantat la rândul său cu o ipotecă instituită asupra unui bun al său propriu, vizează tocmai această cerinţă a art. 1303 C.civ.

Părţile nu au stabilit un preţ al vânzării, ci au acceptat inserarea unei sume fictive în contractul încheiat. Reclamantul a fost nevoit să accepte această operaţiune pentru a-i dovedi pârâtei, soacra sa la momentul încheierii actului juridic, buna sa credinţă în toate operaţiunile.

S-a reţinut în mod constant, atât în literatura de specialitate cât şi în jurisprudenţă, că preţul, obiectul prestaţiei cumpărătorului, este de esenţa contractului de vânzare-cumpărare, lipsa preţului ori fictivitatea acestuia atrăgând nulitatea actului juridic, cel puţin ca vânzare-cumpărare. Instanţa de apel a confirmat considerentele instanţei de fond cu privire la aceste aspecte.

Astfel, instanţa de fond a reţinut faptul că seriozitatea preţului rezultă din împrejurarea că au fost dovedite împrumuturile dintre părţi şi că prin acordarea dreptului de uzufruct către reclamant, preţul stabilit prin contract se justifică.

De fapt, nu au existat împrumuturi acordate reclamantului de către pârâtă, care a încercat să dovedească aceste aspecte împotriva regulilor esenţiale în materie probatorie, respectiv art. 1176 C.civ., iar uzufructul a fost lăsat iniţial pe durată viageră şi ulterior modificat, prin act adiţional, la o durată de 4 ani, durata contractului de credit contractat de reclamant şi garantat de pârâtă. Urma, astfel, ca, în măsura în care acest credit nu se achita în perioada contractuală de 4 ani, intimata-pârâtă să dobândească dreptul de proprietate asupra acestui teren, presupunându-se că aceasta şi-ar fi putut pierde dreptul de proprietate asupra apartamentului asupra căruia se instituise ipoteca în favoarea băncii M.B.

Dacă s-ar reţine împrejurarea că acest preţ ar fi putut fi afectat de dreptul de uzufruct, valoarea terenului nu ar fi putut fi redusă atât de drastic.

Raportat la situaţia de fapt reală, acest preţ nu există.

Raportat la caracterul de preţ serios, cerut de dispoziţiile art.1303 C.civ., nici această cerinţă nu este întrunită.

Din dovezile administrate în cauză nu poate fi reţinută decât ipoteza, că preţul este neserios, având în vedere faptul că prin expertiza tehnică imobiliară a fost stabilit un preţ de peste 251 de ori mai mare decât cel fixat în contract, aspecte care se coroborează cu înscrisurile depuse de unde reiese faptul că reclamantul a înstrăinat, în anul 2000, deci cu 5 ani înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâta, pentru un preţ serios şi negociat, un teren învecinat celui care formează obiectul contractului în discuţie, pentru suma de 12 dolari/ mp.

Cu privire la caracterul serios al preţului, raportat la dispoziţiile art. 1303 C.civ., s-a reţinut în literatura de specialitate faptul că preţul este serios dacă acesta nu este disproporţionat de mic în raport de bunul vândut, astfel ca acesta să nu constituie cauza vânzării.

Raportat la probele administrate, nu se poate retine faptul că părţile din contract au stabilit vreun preţ al vânzării şi că acesta a fost unul serios.

Astfel, au fost încălcate cerinţele art. 1303 C.civ. întrucât, a reţine că un act juridic având ca obiect vânzarea-cumpărarea unui imobil teren, în suprafaţă de 7.390 mp, a cărui valoare de circulaţie este de 103.055,6 euro, încheiat pentru suma de 1.500 lei (mai puţin de 400 euro) este valabil şi aceasta pentru că părţile aflate în relaţie de afinitate sunt libere să aleagă orice întindere a preţului, este o chestiune de nelegalitate.

De asemenea, având în vedere şi faptul că părţile au înţeles să încheie în această modalitate actul juridic, nu este o chestiune care poate trece de cenzura instanţei. Prin aplicarea sancţiunii civile este proteguit şi un interes general, acela că la încheierea actelor juridice părţile sunt obligate să indice un preţ rezonabil, astfel încât taxele şi impozitele aferente transferului dreptului de proprietate să fie achitate potrivit unui asemenea preţ, iar nu potrivit unui preţ fictiv şi derizoriu, infim mai mic decât un preţ rezonabil şi aproape cel puţin de un preţ de circulaţie al acelui bun.

Examinând decizia recurată prin prisma criticilor, Înalta Curte a respins recursul ca nefondat pentru următoarele considerente:

În drept, potrivit art. 304 pct. 9 C.proc.civ. se poate cere modificarea sau casarea unei hotărâri atunci când a fost dată cu aplicarea greşită a legii.

Motivele invocate de reclamant prin cererea introductivă şi reiterate în cererea de apel au avut în vedere, în esenţă, existenţa unei convenţii încheiate între el şi pârâtă, în sensul în care prin actul autentic de vânzare-cumpărare s-a urmărit garantarea unui credit bancar. Totodată, a susţinut preţul fictiv şi, în acelaşi timp, neserios al vânzării imobilului, dată fiind această stare de fapt.

Instanţele de fond au apreciat că, din acest punct de vedere, dezbaterea nu se poate limita exclusiv în termenii argumentaţiei reclamantului, neconfirmată de pârâtă, de a se dovedi care a fost voinţa reală a părţilor la momentul încheierii actului, aceasta nefiind suficientă nici pentru existenţa unei eventual acord simulatoriu, în lipsa unei convenţii prealabile secrete.

Pe de altă parte, simulaţia în sine nu este sancţionată cu nulitatea, care ar avea ca efect repunerea părţilor în situaţia anterioară, cu efect retroactiv, de la momentul încheierii actului, sancţiunea specifică simulaţiei fiind inopozabilitatea faţă de terţi a situaţiei juridice reale care este consacrată printr-un contract secret.

Astfel, de principiu, acţiunea în simulaţie poate fi introdusă de terţul pe care contractul aparent, public îl prejudiciază şi care are interesul să invoce existenţa actului secret.

Având în vedere maniera echivocă în care reclamantul a configurat cadrul procesual şi criticile formulate în apel, Curtea, interpretând actul juridic dedus judecăţii, a apreciat că reclamantul a învestit instanţa cu o cerere în constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 30xx din 8.12.2005 la BNP B.C.

Reluând în recurs motivarea cererii introductive, reclamantul a încercat să argumenteze nelegalitatea deciziei recurate, în sensul în care preţul vânzării a fost fictiv, pentru neplata lui, şi neserios, mult inferior valorii de piaţă a bunului, critica vizând, în accepţiunea sa, incorecta interpretare şi aplicarea a dispoziţiilor art. 1303 C.civ., nefiind vorba de o acţiune în simulaţie.

Din perspectiva acestei critici, în exercitarea controlului judiciar asupra criticilor de nelegalitate, Înalta Curte va avea ca premisă situaţia de fapt stabilită în cauză prin decizia atacată, pronunţată de Curtea de Apel.

Potrivit art. 1294 C.civ., vânzarea este convenţia prin care două părţi se obligă, una să transmită celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta să plătească celei dintâi preţul lucrului. Se impune ca preţul să existe, să fie sincer şi serios.

Cum existenţa preţului este de esenţa contractului de vânzare-cumpărare, reclamantul are obligaţia de a dovedi caracterul neserios al acestuia.

Prin noţiunea de preţ serios, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 1303 C.civ., urmează a se înţelege preţul care constituie o cauză suficientă a obligaţiei luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării.

Preţul serios se transpune în existenţa unei proporţii între cuantumul preţului stabilit de părţi şi valoarea reală a lucrului vândut, fără însă a reclama o echivalenţă între preţ şi valoarea lucrului, fiind exclusă însă existenţa unei disproporţii care nu este susceptibilă de justificare firească. Echivalenţa valorică relativă a preţului faţă de valoarea lucrului vândut trece prin filtrul subiectivismului părţilor contractante, care prin efectul voinţei lor sunt libere să aprecieze întotdeauna întinderea valorii ce se plăteşte drept preţ.

Prin urmare, aprecierea preţului vânzării ca „serios” este o chestiune de fapt, o problemă la latitudinea instanţei care ţine seama de probele administrate.

S-a statuat în practica judecătorească că şi în situaţia în care un contract de vânzare-cumpărare s-a încheiat pentru un preţ mult inferior valorii reale a lucrului vândut, întrucât părţile sunt libere să determine preţul sub sau peste valoarea bunului, acesta rămâne, în principiu valabil.

În consecinţă, dacă preţul stabilit este inferior valorii propriu-zise a obiectului vândut nu înseamnă că preţul este neserios, la stabilirea preţului putând fi avute în vedere şi alte criterii, această chestiune, de a se şti care ar fi într-o vânzare preţul serios, fiind o problemă de fapt ce este la aprecierea instanţelor de fond.

Nulitatea absolută a vânzării poate fi, însă, dispusă pentru preţ neserios doar atunci când preţul este atât de mic încât lipseşte vânzarea de cauză, nu şi când acesta ar fi lezionar.

Recurentul, susţinând că preţul la care s-a vândut imobilul este excesiv de mic în raport de preţul pe care l-a primit într-o altă tranzacţie imobiliară privind un teren învecinat cu cel care face obiectul prezentului litigiu, tinde la a argumenta că preţul primit este modic, mult inferior valorii lucrului, situaţie juridică definită ca vilitatea preţului în sens de preţ lezionar, situaţie în care vânzătorul major nu poate exercita acţiunea în resciziune potrivit art. 1165 C.civ.

Preţul este neserios atunci când este atât de disproporţionat încât nu există preţ, este infim şi tinde spre zero. Or, în speţă preţul există, este disproporţionat, dar nu atât de mult încât acesta să nu existe, fiind clar specificat în contractul de vânzare-cumpărare.

În speţă, instanţele de fond, prin probele administrate, au avut elementele necesare aprecierii caracterului serios al preţului, raportat la relaţiile de afinitate dintre părţi, la faptul că vânzătorul a beneficiat de un drept de uzufruct pe o perioadă de 4 ani, având în vedere şi afirmaţia martorei audiate în apel, care a arătat că, deşi reclamantul a încercat anterior să înstrăineze terenul, nu a primit oferte în acest sens.

Prin urmare, vilitatea preţului (deci un preţ mai mic care nu reprezintă echivalentul valoric al lucrului vândut) nu afectează validitatea convenţiei, un astfel de preţ neputând fi considerat neserios, fiind practicabil, în situaţii ca aceea din speţă, când există raporturi apropiate între părţi.

Or, aşa cum s-a menţionat anterior, seriozitatea este o chestiune de fapt lăsată la aprecierea instanţelor de fond, care sunt suverane în a stabili aceasta, iar motivele de recurs ce tind la modificarea deciziei urmare a unei reaprecieri a probelor, sunt inadmisibile, deoarece instanţa de recurs nu examinează faptele cauzei, existenţa şi aprecierea lor aparţinând puterii suverane a instanţelor de fond.

Controlul exercitat de instanţa de recurs se referă doar la corectitudinea concluziei instanţei de fond, dacă judecătorii fondului au interpretat şi aplicat corect norma de drept.

Aşa fiind, Înalta Curte a apreciat ca fiind îndeplinite cerinţele prevăzute de art. 1303 C.civ. privind realitatea şi seriozitatea preţului, criticile recurentului urmând a fi respinse.

În concluzie, pentru toate aceste considerente, Înalta Curte a constatat că decizia recurată a fost dată cu aplicarea corectă a dispoziţiilor legale incidente şi constatând că nu sunt îndeplinite cerinţele cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ., a respins recursul reclamantului, ca nefondat, conform art. 312 alin.(1) C.proc.civ.

Alte spete din acelasi index tematic, in sectiunea Jurisprudenta a Bibliotecii pentru informare juridica online Legalis 2.0:

Buletinul Curţilor de Apel – Supliment nr. 1/2013

Buletinul Curţilor de Apel – Supliment nr. 3/2013

Buletinul Curţilor de Apel – Supliment nr. 1/2012